Cancelamento de multipropriedade: como sair do contrato e reaver o que você pagou
Assinou uma cota de resort e quer sair? Veja os caminhos para desfazer o contrato e recuperar o que você pagou.
A compra costuma acontecer longe de casa, no meio de uma viagem, depois de uma apresentação que durou horas. Semanas depois, já em casa, vem a leitura com calma e a sensação de ter assinado algo que não foi bem explicado. A dúvida que aparece nesse momento é sempre a mesma:
"Ainda dá para cancelar? E como fica o valor que já foi pago?"
O que você comprou, de fato
A multipropriedade foi regulamentada pela Lei nº 13.777/2018, que incluiu os artigos 1.358-B a 1.358-U no Código Civil. Pelo art. 1.358-C, cada proprietário do mesmo imóvel é dono de uma fração de tempo, com direito de usar o imóvel inteiro, com exclusividade, durante aquele período.
Cada fração corresponde a no mínimo sete dias por ano (art. 1.358-E, § 1º). Ou seja, o que se compra não é uma casa. É um tempo de uso.
Há um ponto que quase ninguém confere no momento da assinatura: a multipropriedade precisa ser registrada no cartório de registro de imóveis (art. 1.358-F). Boa parte dos contratos vendidos com esse nome nunca chegou a esse registro, e isso pesa bastante na discussão sobre o cancelamento.
Por que tanta gente quer sair depois
O incômodo raramente vem do imóvel. Vem do que aparece depois da assinatura:
uma taxa de manutenção anual, corrigida todo ano e sem prazo para acabar, que não foi apresentada com clareza na venda;
dificuldade de reservar justamente as datas que foram prometidas como disponíveis;
custo total do financiamento muito acima do que foi mostrado na apresentação;
promessa de valorização e de revenda fácil que não se confirma;
empreendimento em obra, com entrega adiada, ou sem o registro da multipropriedade.
Três caminhos, com resultados diferentes
Distrato. Cabe quando a administradora aceita desfazer o contrato de comum acordo (art. 472 do Código Civil). O que se busca é encerrar a cobrança e acertar por escrito quanto será devolvido.
Rescisão judicial. Cabe quando a empresa recusa o cancelamento ou impõe condições desproporcionais. O que se busca é desfazer o contrato por decisão do juiz e recuperar os valores pagos.
Anulação. Cabe quando houve erro ou informação enganosa na formação do negócio (arts. 138 e 145 do Código Civil). O que se busca é tratar o contrato como se nunca tivesse existido, com devolução integral.
Na prática, o pedido à empresa vem primeiro. Se a resposta for silêncio, recusa ou uma proposta que devolve quase nada, o caminho passa a ser o judicial.
Se a assinatura foi há menos de sete dias
O art. 49 do Código de Defesa do Consumidor garante o direito de desistir do contrato em sete dias sempre que a contratação acontece fora do estabelecimento comercial. Venda em estande de resort, lobby de hotel, quiosque de shopping ou feira se encaixa nessa situação.
Dentro desse prazo a devolução é total e imediata, com correção, sem multa e sem precisar justificar nada.
Se você ainda está nesse período, formalize a desistência por escrito, envie por e-mail e por carta com aviso de recebimento e guarde os comprovantes. Ligação telefônica não deixa registro.
E se o prazo já passou
Perder os sete dias não transforma o contrato em uma prisão. A discussão muda de terreno e passa a olhar como o negócio foi vendido. Os fundamentos mais usados são estes:
Falta de informação clara (arts. 6º, III, e 46 do CDC): contrato não entregue com antecedência para leitura, taxa de manutenção omitida ou minimizada, ausência do registro da multipropriedade no cartório.
Publicidade enganosa (art. 37 do CDC): promessa de valorização, de revenda garantida ou de datas disponíveis que a operação não entrega.
Prática abusiva (art. 39, IV, do CDC): aproveitar-se do cansaço, do clima de viagem e da pressão de tempo para levar o consumidor a assinar naquele momento.
Cláusulas abusivas (art. 51, II e IV, do CDC): perda de tudo o que foi pago, retenção desproporcional e cobrança de taxa de manutenção depois do pedido de cancelamento.
E a devolução do valor já pago?
Essa é a pergunta que mais interessa, e a resposta começa na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Em linguagem direta: quando o cancelamento decorre de falha da vendedora, de informação omitida ou de publicidade enganosa, a devolução tende a ser integral. Quando a saída parte só da vontade do comprador, sem defeito no contrato, admite-se a retenção de um percentual, que os tribunais costumam fixar entre 10% e 25%, conforme o caso.
A devolução deve ser imediata e em uma parcela única. Cláusula que devolve o dinheiro parcelado, ou só depois de a cota ser revendida a outra pessoa, é justamente uma das que se discutem em juízo. Valores pagos como comissão de corretagem e taxa de adesão dentro do próprio estande também entram nessa conta.
A cobrança que não para
Um problema frequente aparece depois do pedido de cancelamento: os boletos continuam chegando, a taxa de manutenção segue sendo lançada e o nome acaba indo para os cadastros de inadimplentes.
Existe medida judicial de urgência para suspender essas cobranças e para retirar ou impedir a negativação enquanto a discussão sobre o contrato não termina. A inscrição indevida, além de ser desfeita, pode gerar direito a indenização.
O que reunir antes de procurar um advogado
contrato, aditivos e regulamento do empreendimento;
comprovantes de tudo o que foi pago, incluindo entrada, parcelas, faturas de cartão e boletos;
e-mails, mensagens de WhatsApp e material da apresentação de vendas;
data, local da abordagem e nome de quem conduziu a venda;
cobranças recebidas depois do pedido de cancelamento e eventual aviso de negativação;
certidão de matrícula do imóvel, quando você tiver acesso a ela.
Proteja seus interesses com a Ribas Dourado Advocacia
Se você assinou um contrato de multipropriedade e quer sair dele, você será atendido com atenção e vai receber uma orientação clara sobre a sua situação, em linguagem que você entende.
OAB/RS 19266
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